Wann Kaufpreisraten beim Bauträgerkauf fällig werden und welche Sicherungen Käufer vor jeder Zahlung prüfen sollten.
Was beim Bauträgerkauf anders ist
Wer eine noch zu errichtende Neubauwohnung kauft, verbindet in einem Vertrag zwei Leistungen: Der Bauträger schuldet die Herstellung oder den Umbau des Gebäudes und zugleich die Übertragung des Eigentums. Genau diese Verbindung kennzeichnet den Bauträgervertrag nach § 650u BGB.
Für Käufer bedeutet das: Kaufvertrag, Baubeschreibung, Teilungserklärung, Pläne und Zahlungsplan müssen zusammenpassen. Eine Reservierung, ein Exposé oder eine Visualisierung ersetzt diese Unterlagen nicht. Verbindlich ist, was wirksam vereinbart und notariell beurkundet wurde.
Vor der ersten Zahlung müssen Sicherungen stehen
§ 3 MaBV nennt Voraussetzungen, bevor der Bauträger Kaufpreisraten entgegennehmen darf. Dazu gehören insbesondere ein wirksamer Vertrag, die notarielle Bestätigung der Vollzugsvoraussetzungen, die Auflassungsvormerkung an der vereinbarten Rangstelle, die gesicherte Freistellung von nicht zu übernehmenden Grundpfandrechten und die erforderliche Baugenehmigung beziehungsweise die gesetzlich vorgesehene Bestätigung zum Baubeginn.
Käufer sollten daher nicht allein aufgrund einer Rechnung zahlen. Entscheidend sind die vertraglichen Voraussetzungen und die Mitteilungen des Notars. Bei Unklarheiten sollte vor der Überweisung der beurkundende Notar oder eine eigene Rechtsberatung gefragt werden.
- Notarielle Fälligkeitsmitteilung und Vertragsregelung abgleichen
- Wohnung, Stellplatz und Sondernutzungsrechte eindeutig zuordnen
- Freistellungserklärung und Auflassungsvormerkung prüfen
- Rechnung und angegebenen Bautenstand miteinander vergleichen
Raten folgen dem Baufortschritt
Die MaBV erlaubt beim Bauträgerkauf Teilzahlungen entsprechend dem Bauablauf. § 3 Absatz 2 nennt dafür einzelne Bauabschnitte und begrenzt den Zahlungsplan auf bis zu sieben Teilbeträge. Genannt werden unter anderem der Beginn der Erdarbeiten, die Rohbaufertigstellung, technische Rohinstallationen, Fenstereinbau, Innenausbau, Bezugsfertigkeit und die vollständige Fertigstellung.
Der konkrete Zahlungsplan steht im notariellen Vertrag. Eine hohe Vorauszahlung ohne passenden Baufortschritt ist kein normaler Ersatz für die gesetzliche Ratenstruktur. Maßgeblich ist immer der einzelne Vertrag in Verbindung mit dem tatsächlichen Bautenstand.
Fertigstellungssicherheit einordnen
Bei einem Verbrauchervertrag ist eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel in Höhe von fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung vorgesehen. Nach den Informationen der Bundesnotarkammer kann dies beispielsweise durch eine Bürgschaft oder einen entsprechenden Einbehalt bei der ersten Rate umgesetzt werden.
Diese Sicherheit ist nicht mit einer Garantie für den wirtschaftlichen Erfolg des gesamten Projekts zu verwechseln. Sie ersetzt weder die Prüfung des Bauträgers noch die sorgfältige Kontrolle von Vertrag, Zahlungsanforderung und Baufortschritt.
Unsere Praxis vor dem Notartermin
IMMOBASE bündelt bei den von uns vermittelten Neubauwohnungen die verfügbaren Projektunterlagen, klärt offene Angaben mit dem zuständigen Verkäufer oder Bauträger und hält Fragen nachvollziehbar fest. Wir geben jedoch keine verbindliche Rechtsberatung und bestätigen keinen Bautenstand als Sachverständige.
Käufer sollten den Vertragsentwurf und die zugehörigen Anlagen rechtzeitig lesen, Finanzierungsfristen mit der Bank abstimmen und offene rechtliche Punkte vor der Beurkundung mit dem Notar oder einer eigenen anwaltlichen Beratung klären. So bleibt die Entscheidung sachlich und der Zahlungsablauf nachvollziehbar.
Quellen und weiterführende Informationen
Jede Immobilie und jede Finanzierung ist individuell. Eine persönliche Prüfung kann einen allgemeinen Ratgeber nicht ersetzen.